房产纠纷

首页 》房产纠纷

新政下如何避免房产纠纷频发

发布时间:2015-12-23 15:53:12 浏览次数:578 烟台房产律师

  政策突变 贷款客户被动违约

  二套房首付突然提升,让原本凑足首付的二套房买家倒吸了口凉气。

  而根据记者了解,由于贷款政策突变,由此引发的开发商与购房者之间的法律纠纷,并不在少数。

  吴宏(化名)夫妻是来自外地的在京就业者,原本生活得有滋有味,但2010年延续至今的房产纠纷,却让夫妻二人深感煎熬。

  “我们曾经在北京买过两套房,卖掉了一套,剩下的这套是60多平方米的一居,2010年4月,我们跟京东某楼盘签订了购房合同,也做了网签,当时支付了4成首付。”

  吴宏称,自己没有想到一趟过山车会坐这么久——刚首付4成新政就出了,作为二套房,首付比例要达到50%,由于银行贷款尚未获批,莫名多出20万首付,二人实在无力支付。

  开发商劝吴宏退房,甚至建议他可通过假离婚以第一套房名义购买,吴宏并没有听而信之。开发商以违约责任将吴宏告上公堂。但正当双方各自准备材料打算要对簿公堂的时候,政策又变,第三套房完全限贷,身心俱疲的吴宏,这回是彻底准备退房了。

  戏剧性的是,时至2011年春节前,公积金贷款对改善性买房人有所松动,对于卖一买一的二套房客户重新打开大门,吴宏与开发商握手言和,并很快申请了公积金贷款。

  谁曾想到,公积金尚未审核完,京15条再次横空出世,明确规定外地人不得购买第二套住房。截至记者发稿时,吴宏仍在焦急等待着自己的公积金贷款审批。

  欲避政策 少数人铤而走险

  2月17日,号称史上最强的京版国八条“空袭”而来,在此后两三天内,各大银行便陆续响应,将二套房首付额度提升至6成,贷款利率提升至基准利率1.1倍。其中特别明确规定,京籍购房者三套房禁止购房,外地购房者二套房禁止购买。

  而部分购房者甚至还没有缓过神来,便已经乘上了这艘颠簸的“客轮”——已签订购房合同却没有完成贷款的客户,面临着首付款意外紧缺的严峻局面,正如吴宏。

  某房地产专业网站市场负责人王伟伟透露,由政策调控引发的退房案例,甚至是纠纷案件并不在少数,其中大多数情况下购房者自认倒霉。但也有一些人确实会找一些法律的漏洞来规避风险,如通过假离婚手段,将已有房产登记在夫妻一方名下,另一方则以首套房名义贷款购房。

  甚至有人建议,在这种情况下,应当以“家庭利益”为重,当务之急就是拿下贷款,甚至不惜短期离婚,毕竟从法律上来讲,离婚证的法律效力不容忽视。

  律师说法 贷款购房谨慎为先

  对于政策影响下的购房合同违约事件频发,上海瑞富律师事务所高婷亭律师在接受记者采访时表示,即便购房者签订的是有效合同,但往往会对于贷款未能获批等意外情形作出补充条款。否则,按行业惯例看,往往大家会默认为是买房人因自身原因未能获得贷款,从而导致买卖不成立,甚至让购房者承担违约责任,所以在签订合同时应当谨慎,及早对预期可能出现的贷款风险作出说明。

  “如果购房者在政策之前率先进行了网签,在贷款没有获得的情况下,最终也没有太好的解决办法,如果购房者不能自行凑足首付,最坏的办法只有解除合同。”她说,由于合同法中规定,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。所以在遇到上述情况时,购房者应当及时请求变更或解除合同,而不要一味认为自己已经违约。

  而对于假离婚等近期频频出现的现象,高婷亭认为,这种行为其实并非违法,因为民政机构所签发的离婚证是具备法律效力的,所以这种情况的杜绝,并不能从法律上来加以堵漏,而应当从房产调控的细则中予以弥补,并适当通过政策疏导,建立较为正确的婚姻财产观,不要因为一时的利益而承受巨大的财产亏空风险。

首 页   企业介绍   房产购买   离婚房产   房产买卖   房产转让   房产纠纷   房产继承   在线委托
烟台房产律师|赵高旺律师 版权所有 CopyRight 2014-2015 All Rights Reserved
法律咨询热线:15963597906本站关键词:烟台房产律师|赵高旺律师技术支持:握法网